분트 부동산 시장 부실의 뇌관으로 꼽히는 프로젝트파이낸싱(PF)의 자기자본비율을 사업비의 3%에서 20% 수준까지 끌어올리면 아파트 건설 총사업비가 11.1%나 줄어드는 것으로 나타났다.
한국개발연구원(KDI)은 22일 ‘부동산 PF 자본확충의 효과와 제도개선 방안’ 보고서에서 2013~2025년까지 추진된 약 800개 PF 사업장 자료를 분석한 결과를 발표했다.
현재 대부분 PF 사업은 시행사가 총사업비의 3% 정도만 자기자본으로 충당하고 나머지는 시공사(건설사) 보증에 의존해 금융기관 대출로 충당한다. 이에 부동산 경기가 침체하거나 공사비·금리가 올라 PF 사업이 흔들리면 대출해준 금융기관 부실이 커질 수 있다. 주요국들은 한국과 달리 시행사가 20~40% 수준의 자기자본을 들여야 한다. 정부는 이를 개선하기 위해 지난해부터 자기자본비율을 중장기적으로 20% 수준까지 끌어올리는 방안을 추진 중이다.
KDI 분석 결과, PF 사업 자기자본비율이 높을수록 분양 리스크 등 전반적인 위험이 감소하는 것으로 조사됐다. 시행사의 자기자본비율이 현행 3% 수준에서 정부의 중장기 목표치인 20%까지 늘어날 경우, 아파트 등 주거용 사업장의 ‘엑시트(Exit) 분양률’(손익분기점)은 약 13%포인트 감소하는 것으로 나타났다. ‘엑시트 분양률’이란 시행사가 PF 대출을 갚으려면 달성해야 하는 최소한의 분양률이다. 이 지표가 낮아진다는 것은 아파트 미분양이 늘어도 시행사가 투자금을 회수할 수 있는 여력이 생긴다는 뜻이다.
반대로 시공사의 자기자본비율이 낮으면 PF 부실 위험이 늘어났다. KDI가 미국에서 2015~2024년 착공된 1만5000개 아파트 사업장을 분석한 결과, 아파트 PF에서 부채비율인 담보인정비율(LTV)이 17%포인트 늘어나면 착공 후 3년 이내 부실 확률이 0.39%에서 0.63%로 올라가는 것으로 조사됐다. 부실 후 회생할 가능성은 55%에서 44.1%로 내려갔다.
자기자본비율이 늘어나면 총사업비도 아낄 수 있다. KDI는 자기자본비율이 20%로 늘어나면 총사업비는 평균 3108억원에서 2883억원으로 7.2% 감소한다고 분석했다. 특히 아파트 등 주거용 사업장은 총사업비가 평균 3151억원에서 2801억원으로 11.1%나 감소했다. 자기자본이 많을수록 고신용 시공사의 보증을 받을 필요가 줄어 비용을 아낄 수 있고, 대출 규모가 작아 이자 부담도 줄어들기 때문이다.
KDI는 PF 부실을 막으려면 “프로젝트금융투자회사(PFV)에 점진적으로 프로젝트 리츠 수준의 건전성 규제와 감독을 도입해야 한다”고 제안했다. 국내 대형 부동산 개발사업은 투자자가 많고 권리관계와 자금 흐름이 복잡해 시행사가 페이퍼컴퍼니인 ‘프로젝트금융투자회사’(PFV)를 내세워 사업을 시행하는 경우가 많다. 평균 자기자본비율이 38%에 달하는 리츠(부동산투자회사)와는 달리, PFV는 건전성 규제와 감독 사각지대에 놓여 자기자본비율이 3%에 그친다.
KDI는 “PFV에 자기자본비율을 규제하고, 부동산 금융에 전문성이 있는 부처를 주무부처로 지정하고 인허가와 감독을 해야 한다”고 촉구했다.
윤석열 정부 당시 김건희 여사 관련 ‘보은 인사’ 논란을 빚은 한국공항공사 사장 자리가 역대 최장기간 공석인 상황으로 확인됐다. 이재명 정부 출범 이후에도 기획재정부 공공기관운영위원회(공운위)에서 사장 선임과 관련해 결론이 나지 않고 있다.
23일 국회 국토교통위원회 소속 염태영 더불어민주당 의원실이 공항공사에서 받은 자료에 따르면, 공항공사 사장은 지난해 4월25일 윤형중 전 사장이 임기 도중 퇴임한 이후 1년5개월째 공석이다. 공항공사 사장의 공백 기간은 역대 가장 길다.
공항공사는 전임 사장 퇴임 후 임원추천위원회를 꾸려 지난해 7월 후보자 5명을 기재부 공운위에 추천했지만 공운위가 1년2개월째 심의·의결을 하지 않고 있다. 공공기관운영법 등에 따르면 공기업인 공항공사 사장은 공운위 심의·의결을 거친 뒤 공항공사 주주총회 의결과 국토교통부 장관 제청을 거쳐 대통령이 임명한다.
공항공사 임원추천위가 복수의 후보자를 추천하면 통상 공운위에 장기간 계류되지 않고 임명이 이뤄졌던 전례와 다른 상황이다. 2013년부터 최근 4명의 사장 임명 사례를 보면 공운위에 후보자가 추천되고 최종 임명되기까지 최소 3주에서 최장 2개월여 소요됐다. 기재부는 염 의원 질의에 “개별 인사 안건에 관한 사항은 공정한 인사 업무 수행 등을 위해 (자료) 제출이 어렵다”고 답했다.
윤석열 정부 당시 사장 후보자 추천 과정에서 불거진 정치적 논란이 영향을 미쳤을 것으로 보인다. 공운위에 추천된 후보자 5명에 김오진 전 대통령실 관리비서관이 포함된 것을 두고 윤석열 전 대통령 부부 관련 보은 인사라는 비판이 제기됐다. 김건희 여사와 관련된 인테리어업체 ‘21그램’이 대통령 관저 공사 업체로 선정된 논란에 관저 이전 업무를 총괄한 김 전 비서관이 연루됐다는 의혹이 제기되던 상황이었다.
김 전 비서관의 공항공사 사장 내정설이 돌던 지난해 10월 당시 한동훈 국민의힘 대표가 윤 전 대통령을 만나 김 전 비서관 임명에 반대했다고 알려지는 등 여권 내 알력 다툼 소재로 비화하기도 했다. 이후 12·3 불법계엄 선포에 따른 윤 전 대통령 파면과 조기 대선 등 지속된 정치적 혼란 속에서 공항공사 사장 임명 절차는 진행되지 않았다.
공항공사 사장 공백이 길어지던 지난해 12월 전남 무안공항에서 제주항공 여객기 참사가 발생했다. 무안공항은 공항공사가 전국에서 운영·관리하는 14개 지방 공항 중 하나다.
이재명 정부가 공항공사 사장 임명에 속도를 내야 한다는 지적이 나온다. 염 의원은 “낙하산 인사를 무리하게 꽂으려던 윤석열 정권의 시도로 공항공사의 경영 공백이 최장기간 이어지고 있다“며 ”새 정부가 출범한 지 3개월이 지난 만큼 공항공사 경영 정상화를 신속히 추진해야 한다“고 말했다.

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