센트립구입 “PF의 자기자본비율 높여서 부동산 부실 뇌관 제거해야”

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작성자 이길중 작성일25-09-24 00:34 조회1회 댓글0건

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센트립구입 현재 ‘사업비의 3%’면 시행 가능공사비 97% 대출 자체가 지뢰밭
비율 높을수록 전반적 위험 감소주요국은 20~40% 수준으로 규제정부, 20%까지 단계적 상향 추진
부동산 시장 부실의 뇌관으로 꼽히는 프로젝트파이낸싱(PF)의 자기자본비율을 사업비의 3%에서 20% 수준까지 끌어올리면 아파트 건설 총사업비가 11.1% 줄어드는 것으로 나타났다.
한국개발연구원(KDI)은 22일 ‘부동산 PF 자본확충의 효과와 제도 개선 방안’ 보고서를 통해 2013~2025년 추진된 약 800개 PF 사업장 자료를 분석한 결과를 발표했다.
현재 대부분 PF 사업은 시행사가 총사업비의 3% 정도만 자기자본으로 충당하고 나머지는 시공사(건설사) 보증에 의존해 금융기관 대출로 충당한다. 이에 부동산 경기가 침체하거나 공사비·금리가 올라 PF 사업이 흔들리면 대출해준 금융기관 부실이 커질 수 있다. 주요국들은 한국과 달리 시행사가 20~40% 수준의 자기자본을 들여야 한다. 정부는 이를 개선하기 위해 지난해부터 자기자본비율을 중장기적으로 20% 수준까지 끌어올리는 방안을 추진 중이다.
KDI 분석 결과, PF 사업 자기자본비율이 높을수록 분양 리스크 등 전반적인 위험이 감소하는 것으로 조사됐다. 시행사의 자기자본비율이 현행 3% 수준에서 정부의 중장기 목표치인 20%까지 늘어날 경우, 아파트 등 주거용 사업장의 ‘엑시트(Exit) 분양률’(손익분기점)은 약 13%포인트 감소하는 것으로 나타났다. ‘엑시트 분양률’이란 시행사가 PF 대출을 갚으려면 달성해야 하는 최소한의 분양률이다.
이 지표가 낮아진다는 것은 아파트 미분양이 늘어도 시행사가 투자금을 회수할 수 있는 여력이 생긴다는 뜻이다.
반대로 시공사의 자기자본비율이 낮으면 PF 부실 위험이 늘어났다. KDI가 미국에서 2015~2024년 착공된 1만5000개 아파트 사업장을 분석한 결과, 아파트 PF에서 부채비율인 주택담보인정비율(LTV)이 17%포인트 늘어나면 착공 후 3년 이내 부실 확률이 0.39%에서 0.63%로 올라갔다. 부실 후 회생할 가능성은 55%에서 44.1%로 내려갔다.
자기자본비율이 늘어나면 총사업비도 아낄 수 있다. KDI는 자기자본비율이 20%로 늘어나면 총사업비는 평균 3108억원에서 2883억원으로 7.2% 감소한다고 분석했다. 특히 아파트 등 주거용 사업장은 총사업비가 평균 3151억원에서 2801억원으로 11.1%나 감소했다. 자기자본이 많을수록 고신용 시공사의 보증을 받을 필요가 줄어 비용을 아낄 수 있고, 대출 규모가 작아 이자 부담도 줄어들기 때문이다.
KDI는 PF 부실을 막으려면 “프로젝트금융투자회사(PFV)에 점진적으로 프로젝트 리츠 수준의 건전성 규제와 감독을 도입해야 한다”고 제안했다. 국내 대형 부동산 개발사업은 투자자가 많고 권리관계와 자금 흐름이 복잡해 시행사가 페이퍼컴퍼니인 PFV를 내세워 사업을 시행하는 경우가 많다. 평균 자기자본비율이 38%에 달하는 리츠(부동산투자회사)와는 달리, PFV는 건전성 규제와 감독 사각지대에 놓여 자기자본비율이 3%에 그친다.
KDI는 “PFV에 자기자본비율을 규제하고, 부동산 금융에 전문성이 있는 부처를 주무부처로 지정하고 인허가와 감독을 해야 한다”고 촉구했다.
심우정 전 검찰총장이 21일 조은석 내란 특별검사에 소환됐다. 심 전 총장은 법원의 구속취소 결정에 즉시항고를 하지 않고 윤석열을 풀어줘 직권남용 및 직무유기 등 혐의를 받고 있다. 특검팀은 이미 심 전 총장에게 출국금지 조처도 내렸다. 국민을 배반하고 내란수괴 윤석열을 맹종한 검찰 수장의 말로다.
지난 3월 탄핵심판 정국에서 일어난 윤석열 석방은 시민들에게 충격을 줬을 뿐 아니라 사법개혁의 필요성도 각인했다. 윤석열은 위헌·위법한 비상계엄으로 국회와 중앙선거관리위원회 등 헌법기관을 유린하고 정치인과 언론인을 무단 체포하려 한 혐의로 기소됐다. 무인기를 평양에 날려 북한 도발을 유도하려 한 구체적인 정황도 포착됐다. 그런데도 서울중앙지법 형사합의25부(부장판사 지귀연)는 해괴한 ‘시간 계산법’을 들고나와 윤석열 구속취소를 결정했고, 심 전 총장은 기다렸다는 듯 윤석열을 풀어줬다. 검찰 수사팀조차 윤석열 석방에 강하게 반발했지만 심 전 총장은 받아들이지 않았다.
심 전 총장의 12·3 불법계엄 당시 행적도 의문투성이다. 심 전 총장은 박성재 전 법무부 장관과 12월3일 오후 11시부터 이튿날 새벽까지 3차례 통화했다. 박 전 장관은 계엄 선포 직후 법무부 간부 회의에서 ‘합동수사본부에 검사 파견을 검토하라’는 지시를 내렸다는 의혹을 받고 있다. 심 전 총장이 계엄 전후 시기 이례적으로 많은 특수활동비를 집행한 사실도 드러났다. 심 전 총장이 12월3~6일 나흘간 쓴 특활비는 총 3억4200만원으로, 2024년 한 달 평균 사용 금액(3억3000만원)보다 많다.
심 전 총장은 지난해 10월11일 김주현 당시 대통령실 민정수석과 비화폰으로 두 차례 통화한 사실도 있다. ‘명태균 게이트’가 윤석열·김건희 부부를 정면으로 죄어오는 시점이었다. 공교롭게도 그 후 검찰은 서울중앙지검이 수사하려 했던 김건희씨 공천 개입 고발 건을 창원지검으로 넘기고, 김씨의 도이치모터스 주가조작 혐의를 불기소 처분했다. 건진법사 전성배씨 수사에서 발생한 관봉권 띠지 분실도 심 전 총장 재임 기간에 일어났다. 이런데도 심 전 총장은 사과나 반성 한마디 없다. 조은석 특검은 심 전 총장 구속영장을 청구하고, 강도 높은 수사로 내란 개입 의혹 등을 밝혀야 한다. ‘김건희 국정농단’을 수사 중인 민중기 특검도 심 전 총장의 비화폰 통화가 김씨 봐주기와 관련된 건 아닌지 규명해야 한다.
한국을 관광 중인 외국인들에게 편의점이 ‘필수 방문코스’가 된 것으로 나타났다. 외국인들이 많이 사 간 상품은 바나나맛우유, 반숙란, 맥주 등으로 품목도 다채로워졌다.
GS리테일이 운영하는 편의점 GS25는 올해 해외 관광객 매출이 역대 최대를 기록했다고 22일 밝혔다.
GS25가 알리페이와 위챗페이, 유니온페이 등 외국인 간편결제 서비스를 통해 발생한 매출을 분석한 결과 올해 1∼8월 매출은 지난해 같은 기간보다 66.5% 늘었고 2023년 같은 기간보다는 312.9% 증가했다.
외국인 고객이 선택한 인기 상품은 바나나맛우유(아래 사진), 반숙란, 맥주, 편의점 하이볼, 디저트빵, 그릭요거트, K팝 앨범 등이다.
GS리테일은 ‘K편의점’이 방한 관광 때 꼭 들러야 하는 코스가 되면서 ‘해외 관광객 특수’를 누렸다고 분석했다. 올해 1∼7월 한국을 찾은 외국인 관광객은 1000만명 규모로, 지난해 같은 기간보다 130만명 이상 늘었다.
중국인 단체 관광객 무비자 입국 한시 허용과 중국의 황금연휴 등을 고려해 GS25는 알리페이 결제 고객 등을 대상으로 할인과 경품 행사 등을 진행한다. 일본 관광객의 편의를 높이기 위해 24일부터 일본 최대 규모의 간편결제 수단인 ‘페이페이’ 서비스를 도입하기로 했다.
GS리테일은 넷플릭스 애니메이션 영화 <케이팝 데몬 헌터스>(케데헌) 인기에 따라 지난 17일부터 김밥과 주먹밥, 분식세트 등 케데헌 협업 상품을 선보이고 있다. 해외 관광객 방문이 많은 지역 내 8개 거점 매장은 ‘케데헌 특화 매장’으로 운영하기로 했다.

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