여자레플리카 서울 관악구에서 10년간 임대업을 해온 A씨는 주택 임대사업자가 의무로 가입해야 하는 전세보증금 반환보증보험을 갱신하기 위해 지난달 주택도시보증공사(HUG)에 감정평가를 의뢰했다가 큰 충격에 빠졌다. A씨가 소유한 8층짜리 다세대 주택의 감정평가액이 2년전 64억원이었으나 올해 48억원이 산정됐기 때문이다. 2023년 HUG가 선정한 감정평가 법인에서 받은 액수보다 25%나 떨어진 셈이다.
갑자기 감정평가액이 떨어지면서 전세 반환보증 보험 가입도 어려워졌다. 반환보증 보험은 세입자 보증금을 포함한 선순위 채권이 주택가격의 90%를 넘지 않아야 가입할 수 있는데, 감정가액이 대폭 낮아진 여파로 이 기준을 충족할 수 없게 된 것이다.
A씨는 “건물을 매입했던 10년 전 가격 수준”이라며 “멀쩡히 세입자를 받던 집이 순식간에 ‘깡통’ 건물이 됐다”며 분통을 터트렸다.
올해 6월부터 비아파트(오피스텔·다세대·다가구) 임대인이 반환보증에 가입할 때 HUG가 정한 감정 평가기관 자료만 적용하는 ‘인정 감정평가 제도’가 시행된 가운데, HUG 인정 감정액과 기존 감정액의 차이가 크게 벌어지면서 주택시장의 혼란이 가중되고 있다.
국회 기획재정위원회 소속 박민규 더불어민주당 의원이 19일 HUG에서 받은 서울지역 보증보험 재가입 주택 감정평가액 비교 자료를 보면, HUG 인정평가를 완료했고 이전 감정평가 내역도 존재하는 주택 등 161건(6월~8월말)의 인정평가 가격은 기존 감정액과 비교해 평균 5.9% 하락한 것으로 나타났다.
‘인정 감정평가제’란, 집주인이 전세보증금 반환보증을 가입하기 전에 HUG가 지정한 5개 감정평가법인에서 주택의 가격을 감정받는 제도다. 전세사기 사태 이후 도입됐다. 과거엔 HUG는 집주인이 자체적으로 감정평가법인에서 받아온 감정가액을 전부 인정해줬으나 집주인과 감정평가사가 짜고 건물가격을 올려 전세사기나 무자본 갭투기에 악용된다는 지적에 따라 도입된 제도다. 임대인과 감정평가사 연결을 끊어 담합을 원천 차단한다는 의도다.
제도 시행 이후 가액과 기존 자료를 비교한 결과, 과거 감정평가액과 이번 인정평가액이 같았던 사례는 단 두 건 뿐이었다. 전체의 70%가 넘는 122건(75.8%)은 기존보다 가격이 9.9% 떨어진 것으로 나타났다. 가격이 도리어 오른 경우는 전체의 23%에 불과한 37건으로 평균 6.8% 올랐다.
특히 전체 신청의 3건 중 1건은 예비감정 이후 감정평가 절차가 중단됐다. 인정평가제도 도입 이후 HUG를 통해 이뤄진 예비감정 916건 중 303건(33%)이 정식감정을 받지 않고 종결됐다. HUG는 감정평가액 외에 ‘주택 공시가격의 140%’도 주택가액으로 인정하는데, 예비감정에서 이보다 낮은 액수가 나와 신청자가 중도에 포기했거나 감정 진행중에 건물이 경매에 넘어가 반환보증 가입이 필요하지 않게된 경우도 있을 수 있다.
HUG 관계자는 인정평가 시행 전후 감정가액 차이가 큰 데 대해 “인정평가에서 기존 감정평가가 담보가치를 얼마나 적정하게 반영했는지, 시세가 얼마나 변동했는지 등을 반영한 결과”라고 설명했다. 그간 일부 법인 감정평가 결과가 부풀려진 면이 있었던 만큼 이를 바로잡은 결과라는 취지로 풀이된다.
다만 감정평가액 ‘부풀리기’를 막자는 취지는 좋으나 기존 감정액과 차이가 너무 벌어진다면 세입자의 주거 불안으로 이어질 수 있다는 우려가 나온다.
임대인 입장에선 감정액이 떨어지면서 보증금을 낮출 수밖에 없고 그러려면 단기간에 많은 현금을 확보해야 하는 부담이 생긴다. 전세보증보험은 세입자의 전세보증금 총액이 공시가격의 126%를 넘거나, 감정평가금액의 90%를 초과하면 가입이 거절되기 때문이다.
그렇다고 임대인이 반환보증 가입을 포기하면 전세사고 위험 때문에 아예 세입자가 들어오지 않는 맹점이 생긴다. 보증금 미반환이 단 한 건만 발생해도 나머지 가구 계약이 줄줄이 막히게 되는 임대업 특성상 전세 사고가 급증할 수 있다는 것이다.
A씨의 경우도 원·투룸으로 구성된 건물에 30가구가 평균 1억4000만원의 보증금에 세를 들어 살고 있다. A씨는 “보증보험 가입 요건에 맞추려면 보증금을 가구당 5000만원씩 낮춰 집을 내놓아야 하는데 총 15억원에 이르는 돈을 어떻게 마련할지 모르겠다”며 “지난 2년간 현금 10억원을 마련해 보증금을 내주며 버텼는데 이제 전세 사고를 피할 수 없을 것 같아 너무 두렵다”고 말했다.
불안한 건 세입자도 마찬가지다. 서울 다세대 투룸에서 4년간 거주하다 결혼을 계기로 이사를 준비하는 B씨는 “오는 12월 계약 만료를 앞두고 6월부터 집을 내놓았는데 8월 이후로는 집을 보러오는 사람이 하나도 없었다”며 “집주인이 보증반환 가입이 안 되고 전세대출도 막혀 세입자를 구하기 어렵다고 해서 신혼집 구하기를 잠정 중단한 상황”이라고 말했다.
박 의원은 “부풀려진 전세보증금을 낮추고 세입자를 보호하는 것은 중요한 일”이라면서도 “갑자기 낮아진 감정평가액이 시장에 심각한 충격을 주면 결국 전세사고가 늘어나고 HUG의 대위변제금액이 늘어나는 악순환이 벌어질 수 있다”고 지적했다. 그는 이어 “HUG가 선정한 5개 감정평가기관에만 일감이 몰려 ‘독과점’ 논란이 벌어지는 것도 문제”라고 지적했다.
HUG 관계자는 “서울시 등에서도 감정평가 관련 제도 개선을 제안한 바 있어 검토 중”이라면서도 “아직 구체적인 내용은 확정되지 않았다”고 밝혔다.
브라질 의회가 쿠데타 모의 혐의로 유죄 선고를 받은 자이르 보우소나루 전 브라질 대통령을 사면하는 내용의 법안을 추진하자 전국에서 이를 반대하는 대규모 시위가 벌어졌다.
21일(현지시간) AFP통신에 따르면 브라질 하원은 2023년 1월 대선 결과에 불복해 의회, 대법원 등에 난입한 보우소나루 전 대통령 지지자 700여명을 사면하는 법안을 처리했다. 상원이 이 법안을 가결하고 대통령이 공포하면 보우소나루 전 대통령도 사면될 수 있다.
의원들은 또 사법부의 월권행위에서 자신들을 보호해야 한다며 면책 특권을 강화하는 법안을 통과시켜 시민들의 분노를 부채질했다고 AFP는 전했다. 이 법률은 의원에 대한 기소·체포 동의안을 의회가 비밀 표결로 정하도록 하고 있다.
이날 수도 브라질리아를 비롯해 인구 밀집 지역인 상파울루, 리우데자네이루, 사우바도르, 벨렝 등 10여개 도시에서 의회를 비판하는 행진이 진행됐다. 상파울루대학 내 ‘정치 토론 모니터’는 상파울루에 4만2000여명, 리우데자네이루에도 비슷한 규모의 인파가 운집한 것으로 추산했다. 시민들은 “뻔뻔한 의회”라고 적은 팻말을 들고 “사면 반대”를 외쳤다.
이날 리우데자네이루 코파카바나 해변에서 열린 집회에는 1960~1980년대 군사 독재 시절 검열에 항거하다 투옥됐던 저명 싱어송라이터 카에타누 벨로주와 지우베르투 지우 전 문화부 장관 등 80대 원로 음악인들도 동참했다. 벨로주는 “음악인들은 우리 주변에 스며들고 있는 공포에 응답하지 않을 수 없다”고 말했다.
루이스 이나시우 룰라 다시우바 브라질 대통령은 인스타그램에서 “나는 브라질 국민과 함께한다. 오늘 시위는 국민이 불처벌이나 사면을 원치 않는다는 것을 보여준다”고 밝혔다. 룰라 대통령은 사면 법안이 양원을 통과하면 거부권을 행사하겠다고 말했다.
군 장교 출신인 보우소나루 전 브라질 대통령은 2022년 10월 대선에서 승리한 룰라 대통령 암살을 계획하고 군부 쿠데타를 모의한 혐의 등으로 기소됐다. 그는 2023년 1월 브라질리아에서 발생한 대규모 선거 불복 폭동을 조장했다는 혐의도 받고 있다.
현지 언론 G1에 따르면 보우소나루 전 대통령이 소속된 자유당은 의회 내 보수파를 포섭해 사면법안을 신속 처리 안건에 포함해 처리했다. 자유당은 엑스에 “하원 결정은 부당하게 박해받던 수많은 애국자의 자유를 위한 중요한 승리”라고 주장했다.
현지 여론조사에 따르면 브라질 여론은 보우소나루 전 대통령 이슈와 관련해 분열 양상을 보이고 있다. 지난 16일 발표된 다타폴랴의 여론조사 결과를 보면 응답자 50%는 보우소나루 전 대통령 수감에 찬성 의견을, 43%는 반대 의사를 각각 표명했다.

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