분트 [창간 79주년 기획]“계속 갈아타세요, 종착역은 강남입니다”…‘상급지’로 이어지는 끊임없는 행렬
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작성자 이길중 작성일25-10-14 04:02 조회16회 댓글0건관련링크
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분트 올 들어 서울 집값이 연일 상승하고 있다. 이재명 정부가 들어선 뒤 ‘6억원’ 한도라는 고강도 대출 규제를 내놓고 공급 확대 계획도 발표했는데 서울 집값 상승률이 떨어질 줄 모른다.
서울 이외 지역은 오르기 힘들다고 내다보는 투자자와 실수요자까지 모두 서울로 모여들고 있다. 서울로 향하지 못하는 사람들은 불안감과 스트레스에 시달린다. 부동산 ‘우상향’ 그래프에는 ‘상급지 갈아타기’ 열망이 깔려 있다. ‘갈아타고 갈아타는’ 정점에는 ‘강남’이 있다.
경향신문은 최근 서울·수도권의 아파트 ‘갈아타기’를 감행했거나 고려하는 유주택자들을 만났다. 이들은 수익률 높은 서울 ‘상급지’ 아파트를 ‘안전자산’이라고 인식했다. 주식 투자를 해도 자금의 최종 종착지는 서울 아파트였다.
울산에서 일하는 30대 맞벌이 서모씨 부부는 올해 울산 아파트를 팔고 서울 아파트 ‘갈아타기’ 매수에 성공했다. 올 들어 가장 높은 상승률을 보인 서울 성동구의 아파트를 매수하는 ‘프로젝트’엔 서씨의 형과 부모 등 온 가족이 동원됐다.
5년 전 특별공급으로 들어간 울산 아파트는 8억원에 팔았다. 울산에 계속 거주하되 서울 집을 사기 위해선 9억원이 부족했다.
서대문구에 살다가 이사를 고려하던 서씨의 형 부부가 살던 집을 팔고 전세로 들어오기로 결정했다. 형의 전세보증금을 지렛대 삼고, 그래도 모자란 금액은 부모님에게 증여를 받아 매수할 수 있었다.
서울 성동구는 정부의 6·27 규제 이후 아파트값이 가장 많이 오른 지역이다. 토지거래허가구역으로 묶인 강남 3구와 용산구보다 진입 장벽이 낮아 원래도 선호도가 높았다.
9·7 공급계획 때 정부가 ‘규제지역 지정’을 암시하자 수요자들이 더 모여들었다. 성동구의 공인중개사 A씨는 “대출 규제 이후에도 매수 문의가 꾸준하다”고 말했다.
서울 아파트는 온 가족의 자산을 끌어담아 매수할 만큼 매력적인 투자처일까. 시장은 ‘그렇다’고 본다.
온라인상에는 서울 부동산의 ‘급지도’가 돌아다닌다. 아파트값이 가장 빠르게 오르는 강남구 압구정동을 ‘1급’으로 하고, 가격 상승 전망에 따라 지역을 줄 세워 등급을 매겼다. 등급이 상대적으로 떨어지는 곳은 ‘하급지’로 일컫는다.
과거의 주택 ‘갈아타기’는 일정 정도 가계소득이 늘면 자연스레 집을 늘려가는 형태였다. 지금은 대출과 전세금을 지렛대 삼아 수익률이 높은 곳으로 ‘점프’하는 방식이 대세다. 이미 서울 집값이 가계소득을 모아서 살 수 없는 지경에 이른 탓이다.
상급지 지도엔 서울 지역 전체의 서열이 층층이 매겨져 있기 때문에 자산 규모와 상관없이 각자의 자리에서 이 대열에 합류한다.
서울에 사는 싱글 직장인 박모씨(32)는 ‘상급지’ 같은 말을 처음 접했을 때는 “사는 곳으로 사람마저 등급으로 나누는 것 같아 마음에 걸렸다”고 했다. 몇년 전 부동산 하락기 이후 비수도권 아파트값은 맥을 못 추고 서울만 폭등하자 박씨는 크게 충격을 받았다. 그는 “지도에는 ‘진실’이 담겨 있다는 생각도 들었다”고 했다.
박씨는 이 지도를 참고해 지난해 8월 경기 안양시의 6억원짜리 아파트를 샀다. 그의 여력상 가장 높은 ‘급지’였다. 그간 모은 1억원에 전세 세입자를 들이고 박씨는 오래된 단독주택에 월세로 살며 돈을 모으고 있다.
다음 목표는 ‘인 서울’ 매수다. 한 단계 ‘상급지’로 꼽히는 서울 관악구나 길음동 아파트를 눈여겨보고 있다. 최근엔 서울 아파트 매수자금 마련 용도로 주식 투자도 시작했다. 여기엔 ‘서울 아파트는 불패’라는 확고한 믿음이 자리하고 있다.
대전에 사는 김모씨(33)는 아파트 갭투자로 ‘역전세’를 맞는 등 여러 어려움을 겪었는데도 부동산 투자를 멈출 생각이 없다. 오히려 ‘서울에 사야 한다’는 생각이 더 확고해졌다.
갭투자 중인 대전의 아파트 두 채를 팔고 서울 집을 사는 게 목표다. 김씨는 “정부가 규제지역을 확대할 것 같아 마음이 급하다”고 말했다. 규제지역을 추가할 때마다 인접 지역 아파트값이 ‘풍선효과’로 오르던 문재인 정부 때의 기억이 선명해서다.
김씨는 주식시장도 예의 주시하고 있다. 정부가 추진하는 주가 부양이 어느 정도 성과를 낼 거라고 봐서다. 그에게도 주식 투자는 부동산의 대체재가 아니다. “주가가 오르고 사람들이 돈을 벌면 그 끝은 결국 부동산이잖아요.”
갈아타기로 ‘1급지’에 도달한 사람들은 어떨까.
대기업 직원 신모씨(46)는 자타가 공인하는 성공 사례다. 경기도 일산에 살다가 2017년 7억원대에 산 서울 성동구 왕십리 아파트를 2년 전 15억5000만원에 팔았다.
곧장 서울 서초구 반포동의 아파트를 22억원에 샀다. 이 아파트는 지금 실거래가가 30억원을 웃돈다. 대출금액만 5억원이었다. 맞벌이 부부인 신씨에게 월 270만원의 대출이자는 “감당할 만한” 부담이다. 1주택이어서 세금 부담도 크지 않다.
“모두가 오고 싶어 하는 곳이니까요. 오를 때는 가장 먼저 오르고, 빠질 땐 제일 덜 빠진다는 것을 모두가 알게 됐잖아요.” 강남 쏠림의 이유를 묻자 신씨는 이렇게 답했다.
정부가 집값을 잡기 위해 ‘세금’ 카드를 꺼내들 수 있다는 이야기도 나오지만 신씨는 가능성이 낮다고 본다. “보유세를 건드리면 곧바로 표가 이탈할 텐데, 정부가 할 수 있을까요?”
여모씨(38)는 서울 여의도의 한 재건축 추진 아파트에 살고 있다. 오래된 아파트지만 10억원 이상 올라 이를 팔고 신축 아파트로 얼마든지 이사할 수 있는 상황이다.
그러나 그는 그럴 생각이 없다. 재건축 때 최대한 넓은 평수의 분양권을 확보해 압구정으로 ‘점프’하기 위해서다. 구축 아파트에 살아 이익을 남기겠다는 이른바 ‘몸테크’ 중인 셈이다.
실제 수익률을 보더라도 서울 부동산은 다른 금융자산을 압도한다. 현대차증권이 부동산114, 블룸버그의 자료를 토대로 분석한 결과, 지난해 말 기준 서울 주택의 10년 수익률은 157.8%로 코스피지수의 6배, 미국 달러의 8배에 달했다.
‘강남’을 향한 열망은 최근 아파트 단지명에서도 확인할 수 있다. 지난해 서울 동작구 흑석동의 한 재개발 아파트가 단지명에 ‘서반포’ 이름을 넣으려다 논란이 된 적이 있다. ‘서반포’라는 지명이 아예 없는데 ‘반포’의 인기에 편승, 자산가치를 띄우려는 의도가 있다며 온라인상에 오르내린 것이다.
일렬로 이어진 주택 갈아타기의 흐름은 ‘누구나 살고 싶고, 사고 싶은’ 강남에 대한 굳건한 수요 아래 지속된다. ‘강남 땅’이 한정적인 만큼 수요는 흘러넘쳐 강남 인근 급지에 대한 또 다른 선호를 만들어냈다. 한강벨트로 일컬어지는 ‘마·용·성’(마포·용산·성동구)이 뜬 배경이다.
강남을 향한 갈아타기 체계는 서울의 아파트값 상승 동력을 계속 제공한다. 남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산 연구원은 “강남 등 선호지역으로 갈아타려는 수요자들이 대기수요를 형성하면서 동시에 공급자로서 자기 집값을 올리기 때문에 가격이 연쇄적으로 상승하는 구조”라고 말했다.
강남의 아파트값 변동이 주변 지역으로 확산 또는 전이되는 이른바 ‘강남 효과’가 실재하는 것이다. 정준호 강원대 부동산학과 교수가 주간 KB아파트매매지수를 활용해 2015년 1월부터 지난달 15일까지 10년간 서울 25개구 아파트값 전이지수를 산출한 결과, 다른 자치구에 미치는 가격 영향 정도를 나타내는 ‘외향 중심성’이 가장 큰 자치구는 강남구(0.403)였고 그다음으로는 송파구(0.402)였다.
주식, 코인 등 국내 금융자산의 종착지 역시 강남 아파트라는 분석도 있다. 정 교수는 최근 발표한 논문 ‘주택 자산과 금융자산 간 전이효과’에서 2013년부터 지난 4월까지 주간 시계열 자료를 활용해 강남 아파트와 국채·주식·가상자산·외환 등 주요 금융자산 간의 영향 관계를 분석했다.
정 교수는 “강남 아파트가 주식이나 가상자산 등 고위험 자산에서 실현된 수익은 물론, 자영업 불황기 ‘꼬마빌딩’ 같은 상업용 부동산 투자에서 이탈한 자금이 유입되는 유동성의 최종 도착지임을 확인했다”고 말했다.
문제는 강남 아파트 중심의 유동성 집중이 자산시장 전반의 구조적 왜곡을 초래한다는 것이다. 정 교수는 “30~40대 청장년층은 전세 갭투자와 정책대출을 결합해 상급지에 대한 ‘고위험 레버리지’ 전략을 구사하고, 강남 아파트를 미래 계층 진입의 ‘관문’이자 ‘구조적 장애물’로 인식하게 된다”고 지적했다.
위험이 큰 투자를 감행하면서도 안전하다고 인식하는 아이러니한 현상이 나타나고, 강남에 진입하지 못하면 상대적 박탈감을 크게 느낀다. 강남 아파트는 하나의 기준점이 되고, 주변 지역 아파트도 ‘강남처럼 되어야 한다’며 따라 오르는 양상을 보인다.
강남 아파트 한 채가 이토록 큰 수익률을 담보하는 것은 단지 강남이 살기 좋은 환경이어서만은 아니다. 고가의 자산에 반드시 수반되는 ‘세금’이 제대로 부과되지 않은 영향도 크다.
집을 보유한 데 따른 세금 부담이 낮다는 점이 문제다. 특히 윤석열 정부는 2022~2023년에 걸쳐 1주택자의 종합부동산세 부담을 대폭 깎아줬다. 주택 가격이 높은 강남 지역이 최대 수혜자가 되면서 강남을 겨냥한 ‘부자 감세’라는 지적이 이어졌지만, 현 정부도 이를 유지하고 있다.
주택시장 안정을 위해서는 세금으로 주택 보유에 따른 부담을 높이는 과정이 필요하다. 문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 2022년 ‘주택 보유과세의 귀착과 시사점’ 보고서에서 “부동산과 같은 시장에 대한 과세는 주택 가격을 하락시키고 주택에 대한 투자자본을 감소시킬 가능성이 있다”고 분석했다.
장기보유 세제 혜택도 개편할 필요가 있다. 1주택이고 장기보유한다면 아파트값이 아무리 많이 올라도 팔 때 내는 세금을 대폭 면제받는다. 1주택을 10년간 보유하면 양도소득세를 80%까지 감면해주는 ‘장기보유특별공제’ 덕이다.
시세차익이 150억원에 달하는 초고가 아파트도 10년 보유했다면 팔 때 세금은 12억원(차익의 약 8%)이 채 되지 않는다. 시장 참여자 입장에선 무슨 수를 써서라도 고수익 아파트를 매수한 후 10년만 버티면 큰 이익을 본다고 기대할 수 있는 구조다.
강남 3구와 한강벨트에 집중된 서울의 ‘중심’을 분산하기 위해 정부가 새로운 비전을 시민들에게 제시해야 한다는 제언도 나온다. 강남 못지않게 ‘살기 좋은 곳’을 정책적으로 조성할 필요가 있다는 것이다.
정 교수는 “자족 기능이 없이 서울로의 출퇴근만 뒷받침하는 신도시가 아니라, 강남처럼 일자리·주거·문화·생활 여건이 두루 충족되는 중심지를 조성해야 한다”며 “서울 금천·구로구 등 소외된 제조업 중심 지역을 재편해 성장동력의 거점으로 삼는 방편을 적극 검토해야 한다”고 말했다.
더불어민주당은 서울시장과 부산시장을 탈환할 수 있을까. 여야가 8개월여 앞으로 다가온 6·3 지방선거 준비에 돌입했다. 이번 선거는 이재명 정부 출범 2년 차에 치러지는 만큼 이 대통령과 정청래 대표 체제 여당의 리더십을 평가하는 성격이 짙다.
내년 6월3일 치러지는 제9회 전국동시지방선거는 전국 17개 시·도 광역단체장과 이 대통령의 국회의원 지역구였던 인천 계양을 등 공석이 된 국회의원 등을 뽑는 빅이벤트다. 민주당과 국민의힘은 각각 3선 조승래 사무총장과 5선 나경원 의원이 이끄는 지방선거기획단을 꾸리고 선거 전략과 공천 기준 등에 대한 밑작업에 들어갔다.
특히 서울시장 선거에 정치권의 이목이 쏠린다. 여당은 오세훈 시장의 3연임을 막는 데 당력을 집중할 것으로 보인다. 여권에선 4선 박홍근·서영교 의원, 3선 박주민·전현희 의원과 홍익표·박용진 전 의원 등이 후보군으로 거론된다. 이들은 오 시장이 추진하는 주요 사업의 저격수를 자임하며 견제구를 날리고 있다. 일각에선 명태균 게이트 의혹 사건에 대한 특검 수사를 촉구하며 그 파장이 오 시장에 미치는 데 기대를 거는 분위기다.
다만 유권자 고령화, 부동산 이슈 등이 얽혀 보수화됐다는 평가를 받는 서울에서 현역 프리미엄이 있는 오 시장에 맞설 적임자는 보이지 않는다는 평가가 나온다. 김민석 국무총리를 비롯해 각각 충남지사와 강원지사 유력 후보군으로 거론된 강훈식 대통령비서실장과 우상호 정무수석 차출설이 불거진 이유다. 당 일각에서는 거물급 외부 인사를 영입해야 한다는 목소리도 나온다.
지난 6·3 대선에서 이 대통령은 서울에서 47.13%을 득표해 1위였으나 김문수 국민의힘 후보(41.55%)와 이준석 개혁신당 후보(9.94%)의 득표율 총합에는 못 미쳤다. 이번 지방선거에서도 중도·보수층 표심이 향배를 가를 것이라는 전망이 나온다.
계파색이 옅은 민주당 의원은 “중도 확장성이 있는 후보가 나서야 또렷한 경쟁 구도가 나올 것”이라고 말했다. 당 지도부 소속 의원은 “서울시장 선거에서 내란 종식 프레임은 한계가 있을 것”이라고 했다. 당내에선 정 대표의 대야 강경 기조가 중도층 표심 확보에 부담으로 작용할 수 있다는 우려도 제기된다.
다만 지도부에선 이 대통령 지지율이 60%선을 횡보하는 현 상태를 유지한다면 승산이 있을 것이라는 기대감도 읽힌다. 또 다른 지도부 의원은 “오 시장이 예전처럼 참신한 인물, 대선주자의 이미지가 있는 게 아니다”라고 말했다.
여당은 험지로 꼽히는 영남권에도 공들이고 있다. 조승래 민주당 사무총장은 지난 3일 KBS 라디오 <전격시사> 인터뷰에서 “영남권에서 제일 치열하게 (격전이) 이뤄질 것”이라고 했다. 현재 대구·경북·부산·울산·경남 5개 광역단체장 모두 국민의힘 소속이다. 여권은 6·3 대선에서 이 대통령의 부산·경남(PK) 득표율이 40%에 육박했던 만큼 반전을 노릴 수 있다고 본다.
특히 부산시장 선거에 기대를 걸고 있다. 이 대통령과 여당 지도부는 최근 연이어 부산을 방문하며 해양수산부 부산 이전 등 공약 추진 의지를 강조했다. 여권 유력 후보로는 전재수 해수부 장관이 꼽힌다. 출마를 선언한 이재성 부산시당위원장을 비롯해 최인호·박재호 전 의원 등도 거론된다.
이 대통령 득표율이 20%대에 머문 대구·경북(TK) 지역은 국민의힘에 맞설 후보가 가시화하지 않았다는 평가가 나온다. 대구시장 후보군으로 김부겸 전 국무총리 등이 언급된다. 여당 지도부 의원은 “TK는 위기상황에서 더 결집되는 경향이 있어 간단하지 않을 것”이라고 말했다. 경북도당위원장인 임미애 민주당 의원은 “과거엔 인적 풀이 풍부하지 않았지만 지역에서의 당세가 (20여년 전과 비교해) 3배가량 커졌고, 지지 기반도 두터워졌다”고 했다.
선거 때마다 캐스팅보트 역할을 해온 충청권에도 관심이 모인다. 지난 지방선거에선 충남·충북·대전 광역단체장 모두 국민의힘이 차지했다. 여권에선 6·3 대선에서 이 대통령이 4~8%포인트 격차로 충청 지역들에서 1위를 기록한 데에서 확인한 우호적 기류가 이어지고 있다고 본다. 특히 충남지사 선거는 문진석 민주당 원내운영수석부대표가 최근 충남도당위원장직을 사퇴하면서 주목을 받았다. 박수현 당 수석대변인, 복기왕 의원, 양승조 전 충남지사 등도 후보군으로 언급된다.
경기지사는 여권에선 이변 없이 사수할 것이라는 전망이 많다. 김동연 현 지사를 비롯해 국회 법제사법위원장인 추미애 의원, 최고위원인 김병주·이언주·한준호 의원, 권칠승·김용민·염태영 의원 등이 후보군으로 거론된다. 경선 통과가 관건인 만큼 지지층에 선명한 메시지를 내려는 당내 경쟁이 치열할 것으로 보인다.
이 대통령 당선으로 비어 있는 인천 계양을은 상징성을 띠게 된 만큼 주요 인사들이 물망에 오르고 있다. 여권에선 최근 대통령실 제1부속실장에서 보직 변경한 김남준 대변인의 출마설이 흘러 나오고, 일각에선 조국 조국혁신당 비상대책위원장도 거론된다. 야권에서는 한동훈 전 국민의힘 대표, 김민수 국민의힘 최고위원 등이 언급된다.
이번 지방선거는 이재명 정부의 첫 평가전이다. 승패에 따라 이재명 정부 임기 중반부 국정동력 확보 여부가 판가름난다. 윤태곤 더모아 정치분석실장은 “(여당은) 잘하는 것보다 잘못하지 않는 게 더 중요한데, 현재는 (입법 추진 과정 등이) 거칠다. 각종 여론조사에도 나타나듯 경고가 계속 들어오는 것”이라며 “후보를 누구로 내세울지는 부차적인 문제이고 기조를 바꾸는 게 중요하다”고 했다.
앞서 윤석열 전 대통령 취임 한 달여 만에 치러진 2022년 지방선거에서 국민의힘은 17개 광역단체장 가운데 12개(경기·전북·전남·제주·광주 제외)를 확보했다. 민주당은 문재인 정부 출범 이듬해인 2018년 지방선거에서 14개(대구·경북·제주 제외) 광역단체장을 차지했다.
서울 이외 지역은 오르기 힘들다고 내다보는 투자자와 실수요자까지 모두 서울로 모여들고 있다. 서울로 향하지 못하는 사람들은 불안감과 스트레스에 시달린다. 부동산 ‘우상향’ 그래프에는 ‘상급지 갈아타기’ 열망이 깔려 있다. ‘갈아타고 갈아타는’ 정점에는 ‘강남’이 있다.
경향신문은 최근 서울·수도권의 아파트 ‘갈아타기’를 감행했거나 고려하는 유주택자들을 만났다. 이들은 수익률 높은 서울 ‘상급지’ 아파트를 ‘안전자산’이라고 인식했다. 주식 투자를 해도 자금의 최종 종착지는 서울 아파트였다.
울산에서 일하는 30대 맞벌이 서모씨 부부는 올해 울산 아파트를 팔고 서울 아파트 ‘갈아타기’ 매수에 성공했다. 올 들어 가장 높은 상승률을 보인 서울 성동구의 아파트를 매수하는 ‘프로젝트’엔 서씨의 형과 부모 등 온 가족이 동원됐다.
5년 전 특별공급으로 들어간 울산 아파트는 8억원에 팔았다. 울산에 계속 거주하되 서울 집을 사기 위해선 9억원이 부족했다.
서대문구에 살다가 이사를 고려하던 서씨의 형 부부가 살던 집을 팔고 전세로 들어오기로 결정했다. 형의 전세보증금을 지렛대 삼고, 그래도 모자란 금액은 부모님에게 증여를 받아 매수할 수 있었다.
서울 성동구는 정부의 6·27 규제 이후 아파트값이 가장 많이 오른 지역이다. 토지거래허가구역으로 묶인 강남 3구와 용산구보다 진입 장벽이 낮아 원래도 선호도가 높았다.
9·7 공급계획 때 정부가 ‘규제지역 지정’을 암시하자 수요자들이 더 모여들었다. 성동구의 공인중개사 A씨는 “대출 규제 이후에도 매수 문의가 꾸준하다”고 말했다.
서울 아파트는 온 가족의 자산을 끌어담아 매수할 만큼 매력적인 투자처일까. 시장은 ‘그렇다’고 본다.
온라인상에는 서울 부동산의 ‘급지도’가 돌아다닌다. 아파트값이 가장 빠르게 오르는 강남구 압구정동을 ‘1급’으로 하고, 가격 상승 전망에 따라 지역을 줄 세워 등급을 매겼다. 등급이 상대적으로 떨어지는 곳은 ‘하급지’로 일컫는다.
과거의 주택 ‘갈아타기’는 일정 정도 가계소득이 늘면 자연스레 집을 늘려가는 형태였다. 지금은 대출과 전세금을 지렛대 삼아 수익률이 높은 곳으로 ‘점프’하는 방식이 대세다. 이미 서울 집값이 가계소득을 모아서 살 수 없는 지경에 이른 탓이다.
상급지 지도엔 서울 지역 전체의 서열이 층층이 매겨져 있기 때문에 자산 규모와 상관없이 각자의 자리에서 이 대열에 합류한다.
서울에 사는 싱글 직장인 박모씨(32)는 ‘상급지’ 같은 말을 처음 접했을 때는 “사는 곳으로 사람마저 등급으로 나누는 것 같아 마음에 걸렸다”고 했다. 몇년 전 부동산 하락기 이후 비수도권 아파트값은 맥을 못 추고 서울만 폭등하자 박씨는 크게 충격을 받았다. 그는 “지도에는 ‘진실’이 담겨 있다는 생각도 들었다”고 했다.
박씨는 이 지도를 참고해 지난해 8월 경기 안양시의 6억원짜리 아파트를 샀다. 그의 여력상 가장 높은 ‘급지’였다. 그간 모은 1억원에 전세 세입자를 들이고 박씨는 오래된 단독주택에 월세로 살며 돈을 모으고 있다.
다음 목표는 ‘인 서울’ 매수다. 한 단계 ‘상급지’로 꼽히는 서울 관악구나 길음동 아파트를 눈여겨보고 있다. 최근엔 서울 아파트 매수자금 마련 용도로 주식 투자도 시작했다. 여기엔 ‘서울 아파트는 불패’라는 확고한 믿음이 자리하고 있다.
대전에 사는 김모씨(33)는 아파트 갭투자로 ‘역전세’를 맞는 등 여러 어려움을 겪었는데도 부동산 투자를 멈출 생각이 없다. 오히려 ‘서울에 사야 한다’는 생각이 더 확고해졌다.
갭투자 중인 대전의 아파트 두 채를 팔고 서울 집을 사는 게 목표다. 김씨는 “정부가 규제지역을 확대할 것 같아 마음이 급하다”고 말했다. 규제지역을 추가할 때마다 인접 지역 아파트값이 ‘풍선효과’로 오르던 문재인 정부 때의 기억이 선명해서다.
김씨는 주식시장도 예의 주시하고 있다. 정부가 추진하는 주가 부양이 어느 정도 성과를 낼 거라고 봐서다. 그에게도 주식 투자는 부동산의 대체재가 아니다. “주가가 오르고 사람들이 돈을 벌면 그 끝은 결국 부동산이잖아요.”
갈아타기로 ‘1급지’에 도달한 사람들은 어떨까.
대기업 직원 신모씨(46)는 자타가 공인하는 성공 사례다. 경기도 일산에 살다가 2017년 7억원대에 산 서울 성동구 왕십리 아파트를 2년 전 15억5000만원에 팔았다.
곧장 서울 서초구 반포동의 아파트를 22억원에 샀다. 이 아파트는 지금 실거래가가 30억원을 웃돈다. 대출금액만 5억원이었다. 맞벌이 부부인 신씨에게 월 270만원의 대출이자는 “감당할 만한” 부담이다. 1주택이어서 세금 부담도 크지 않다.
“모두가 오고 싶어 하는 곳이니까요. 오를 때는 가장 먼저 오르고, 빠질 땐 제일 덜 빠진다는 것을 모두가 알게 됐잖아요.” 강남 쏠림의 이유를 묻자 신씨는 이렇게 답했다.
정부가 집값을 잡기 위해 ‘세금’ 카드를 꺼내들 수 있다는 이야기도 나오지만 신씨는 가능성이 낮다고 본다. “보유세를 건드리면 곧바로 표가 이탈할 텐데, 정부가 할 수 있을까요?”
여모씨(38)는 서울 여의도의 한 재건축 추진 아파트에 살고 있다. 오래된 아파트지만 10억원 이상 올라 이를 팔고 신축 아파트로 얼마든지 이사할 수 있는 상황이다.
그러나 그는 그럴 생각이 없다. 재건축 때 최대한 넓은 평수의 분양권을 확보해 압구정으로 ‘점프’하기 위해서다. 구축 아파트에 살아 이익을 남기겠다는 이른바 ‘몸테크’ 중인 셈이다.
실제 수익률을 보더라도 서울 부동산은 다른 금융자산을 압도한다. 현대차증권이 부동산114, 블룸버그의 자료를 토대로 분석한 결과, 지난해 말 기준 서울 주택의 10년 수익률은 157.8%로 코스피지수의 6배, 미국 달러의 8배에 달했다.
‘강남’을 향한 열망은 최근 아파트 단지명에서도 확인할 수 있다. 지난해 서울 동작구 흑석동의 한 재개발 아파트가 단지명에 ‘서반포’ 이름을 넣으려다 논란이 된 적이 있다. ‘서반포’라는 지명이 아예 없는데 ‘반포’의 인기에 편승, 자산가치를 띄우려는 의도가 있다며 온라인상에 오르내린 것이다.
일렬로 이어진 주택 갈아타기의 흐름은 ‘누구나 살고 싶고, 사고 싶은’ 강남에 대한 굳건한 수요 아래 지속된다. ‘강남 땅’이 한정적인 만큼 수요는 흘러넘쳐 강남 인근 급지에 대한 또 다른 선호를 만들어냈다. 한강벨트로 일컬어지는 ‘마·용·성’(마포·용산·성동구)이 뜬 배경이다.
강남을 향한 갈아타기 체계는 서울의 아파트값 상승 동력을 계속 제공한다. 남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산 연구원은 “강남 등 선호지역으로 갈아타려는 수요자들이 대기수요를 형성하면서 동시에 공급자로서 자기 집값을 올리기 때문에 가격이 연쇄적으로 상승하는 구조”라고 말했다.
강남의 아파트값 변동이 주변 지역으로 확산 또는 전이되는 이른바 ‘강남 효과’가 실재하는 것이다. 정준호 강원대 부동산학과 교수가 주간 KB아파트매매지수를 활용해 2015년 1월부터 지난달 15일까지 10년간 서울 25개구 아파트값 전이지수를 산출한 결과, 다른 자치구에 미치는 가격 영향 정도를 나타내는 ‘외향 중심성’이 가장 큰 자치구는 강남구(0.403)였고 그다음으로는 송파구(0.402)였다.
주식, 코인 등 국내 금융자산의 종착지 역시 강남 아파트라는 분석도 있다. 정 교수는 최근 발표한 논문 ‘주택 자산과 금융자산 간 전이효과’에서 2013년부터 지난 4월까지 주간 시계열 자료를 활용해 강남 아파트와 국채·주식·가상자산·외환 등 주요 금융자산 간의 영향 관계를 분석했다.
정 교수는 “강남 아파트가 주식이나 가상자산 등 고위험 자산에서 실현된 수익은 물론, 자영업 불황기 ‘꼬마빌딩’ 같은 상업용 부동산 투자에서 이탈한 자금이 유입되는 유동성의 최종 도착지임을 확인했다”고 말했다.
문제는 강남 아파트 중심의 유동성 집중이 자산시장 전반의 구조적 왜곡을 초래한다는 것이다. 정 교수는 “30~40대 청장년층은 전세 갭투자와 정책대출을 결합해 상급지에 대한 ‘고위험 레버리지’ 전략을 구사하고, 강남 아파트를 미래 계층 진입의 ‘관문’이자 ‘구조적 장애물’로 인식하게 된다”고 지적했다.
위험이 큰 투자를 감행하면서도 안전하다고 인식하는 아이러니한 현상이 나타나고, 강남에 진입하지 못하면 상대적 박탈감을 크게 느낀다. 강남 아파트는 하나의 기준점이 되고, 주변 지역 아파트도 ‘강남처럼 되어야 한다’며 따라 오르는 양상을 보인다.
강남 아파트 한 채가 이토록 큰 수익률을 담보하는 것은 단지 강남이 살기 좋은 환경이어서만은 아니다. 고가의 자산에 반드시 수반되는 ‘세금’이 제대로 부과되지 않은 영향도 크다.
집을 보유한 데 따른 세금 부담이 낮다는 점이 문제다. 특히 윤석열 정부는 2022~2023년에 걸쳐 1주택자의 종합부동산세 부담을 대폭 깎아줬다. 주택 가격이 높은 강남 지역이 최대 수혜자가 되면서 강남을 겨냥한 ‘부자 감세’라는 지적이 이어졌지만, 현 정부도 이를 유지하고 있다.
주택시장 안정을 위해서는 세금으로 주택 보유에 따른 부담을 높이는 과정이 필요하다. 문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 2022년 ‘주택 보유과세의 귀착과 시사점’ 보고서에서 “부동산과 같은 시장에 대한 과세는 주택 가격을 하락시키고 주택에 대한 투자자본을 감소시킬 가능성이 있다”고 분석했다.
장기보유 세제 혜택도 개편할 필요가 있다. 1주택이고 장기보유한다면 아파트값이 아무리 많이 올라도 팔 때 내는 세금을 대폭 면제받는다. 1주택을 10년간 보유하면 양도소득세를 80%까지 감면해주는 ‘장기보유특별공제’ 덕이다.
시세차익이 150억원에 달하는 초고가 아파트도 10년 보유했다면 팔 때 세금은 12억원(차익의 약 8%)이 채 되지 않는다. 시장 참여자 입장에선 무슨 수를 써서라도 고수익 아파트를 매수한 후 10년만 버티면 큰 이익을 본다고 기대할 수 있는 구조다.
강남 3구와 한강벨트에 집중된 서울의 ‘중심’을 분산하기 위해 정부가 새로운 비전을 시민들에게 제시해야 한다는 제언도 나온다. 강남 못지않게 ‘살기 좋은 곳’을 정책적으로 조성할 필요가 있다는 것이다.
정 교수는 “자족 기능이 없이 서울로의 출퇴근만 뒷받침하는 신도시가 아니라, 강남처럼 일자리·주거·문화·생활 여건이 두루 충족되는 중심지를 조성해야 한다”며 “서울 금천·구로구 등 소외된 제조업 중심 지역을 재편해 성장동력의 거점으로 삼는 방편을 적극 검토해야 한다”고 말했다.
더불어민주당은 서울시장과 부산시장을 탈환할 수 있을까. 여야가 8개월여 앞으로 다가온 6·3 지방선거 준비에 돌입했다. 이번 선거는 이재명 정부 출범 2년 차에 치러지는 만큼 이 대통령과 정청래 대표 체제 여당의 리더십을 평가하는 성격이 짙다.
내년 6월3일 치러지는 제9회 전국동시지방선거는 전국 17개 시·도 광역단체장과 이 대통령의 국회의원 지역구였던 인천 계양을 등 공석이 된 국회의원 등을 뽑는 빅이벤트다. 민주당과 국민의힘은 각각 3선 조승래 사무총장과 5선 나경원 의원이 이끄는 지방선거기획단을 꾸리고 선거 전략과 공천 기준 등에 대한 밑작업에 들어갔다.
특히 서울시장 선거에 정치권의 이목이 쏠린다. 여당은 오세훈 시장의 3연임을 막는 데 당력을 집중할 것으로 보인다. 여권에선 4선 박홍근·서영교 의원, 3선 박주민·전현희 의원과 홍익표·박용진 전 의원 등이 후보군으로 거론된다. 이들은 오 시장이 추진하는 주요 사업의 저격수를 자임하며 견제구를 날리고 있다. 일각에선 명태균 게이트 의혹 사건에 대한 특검 수사를 촉구하며 그 파장이 오 시장에 미치는 데 기대를 거는 분위기다.
다만 유권자 고령화, 부동산 이슈 등이 얽혀 보수화됐다는 평가를 받는 서울에서 현역 프리미엄이 있는 오 시장에 맞설 적임자는 보이지 않는다는 평가가 나온다. 김민석 국무총리를 비롯해 각각 충남지사와 강원지사 유력 후보군으로 거론된 강훈식 대통령비서실장과 우상호 정무수석 차출설이 불거진 이유다. 당 일각에서는 거물급 외부 인사를 영입해야 한다는 목소리도 나온다.
지난 6·3 대선에서 이 대통령은 서울에서 47.13%을 득표해 1위였으나 김문수 국민의힘 후보(41.55%)와 이준석 개혁신당 후보(9.94%)의 득표율 총합에는 못 미쳤다. 이번 지방선거에서도 중도·보수층 표심이 향배를 가를 것이라는 전망이 나온다.
계파색이 옅은 민주당 의원은 “중도 확장성이 있는 후보가 나서야 또렷한 경쟁 구도가 나올 것”이라고 말했다. 당 지도부 소속 의원은 “서울시장 선거에서 내란 종식 프레임은 한계가 있을 것”이라고 했다. 당내에선 정 대표의 대야 강경 기조가 중도층 표심 확보에 부담으로 작용할 수 있다는 우려도 제기된다.
다만 지도부에선 이 대통령 지지율이 60%선을 횡보하는 현 상태를 유지한다면 승산이 있을 것이라는 기대감도 읽힌다. 또 다른 지도부 의원은 “오 시장이 예전처럼 참신한 인물, 대선주자의 이미지가 있는 게 아니다”라고 말했다.
여당은 험지로 꼽히는 영남권에도 공들이고 있다. 조승래 민주당 사무총장은 지난 3일 KBS 라디오 <전격시사> 인터뷰에서 “영남권에서 제일 치열하게 (격전이) 이뤄질 것”이라고 했다. 현재 대구·경북·부산·울산·경남 5개 광역단체장 모두 국민의힘 소속이다. 여권은 6·3 대선에서 이 대통령의 부산·경남(PK) 득표율이 40%에 육박했던 만큼 반전을 노릴 수 있다고 본다.
특히 부산시장 선거에 기대를 걸고 있다. 이 대통령과 여당 지도부는 최근 연이어 부산을 방문하며 해양수산부 부산 이전 등 공약 추진 의지를 강조했다. 여권 유력 후보로는 전재수 해수부 장관이 꼽힌다. 출마를 선언한 이재성 부산시당위원장을 비롯해 최인호·박재호 전 의원 등도 거론된다.
이 대통령 득표율이 20%대에 머문 대구·경북(TK) 지역은 국민의힘에 맞설 후보가 가시화하지 않았다는 평가가 나온다. 대구시장 후보군으로 김부겸 전 국무총리 등이 언급된다. 여당 지도부 의원은 “TK는 위기상황에서 더 결집되는 경향이 있어 간단하지 않을 것”이라고 말했다. 경북도당위원장인 임미애 민주당 의원은 “과거엔 인적 풀이 풍부하지 않았지만 지역에서의 당세가 (20여년 전과 비교해) 3배가량 커졌고, 지지 기반도 두터워졌다”고 했다.
선거 때마다 캐스팅보트 역할을 해온 충청권에도 관심이 모인다. 지난 지방선거에선 충남·충북·대전 광역단체장 모두 국민의힘이 차지했다. 여권에선 6·3 대선에서 이 대통령이 4~8%포인트 격차로 충청 지역들에서 1위를 기록한 데에서 확인한 우호적 기류가 이어지고 있다고 본다. 특히 충남지사 선거는 문진석 민주당 원내운영수석부대표가 최근 충남도당위원장직을 사퇴하면서 주목을 받았다. 박수현 당 수석대변인, 복기왕 의원, 양승조 전 충남지사 등도 후보군으로 언급된다.
경기지사는 여권에선 이변 없이 사수할 것이라는 전망이 많다. 김동연 현 지사를 비롯해 국회 법제사법위원장인 추미애 의원, 최고위원인 김병주·이언주·한준호 의원, 권칠승·김용민·염태영 의원 등이 후보군으로 거론된다. 경선 통과가 관건인 만큼 지지층에 선명한 메시지를 내려는 당내 경쟁이 치열할 것으로 보인다.
이 대통령 당선으로 비어 있는 인천 계양을은 상징성을 띠게 된 만큼 주요 인사들이 물망에 오르고 있다. 여권에선 최근 대통령실 제1부속실장에서 보직 변경한 김남준 대변인의 출마설이 흘러 나오고, 일각에선 조국 조국혁신당 비상대책위원장도 거론된다. 야권에서는 한동훈 전 국민의힘 대표, 김민수 국민의힘 최고위원 등이 언급된다.
이번 지방선거는 이재명 정부의 첫 평가전이다. 승패에 따라 이재명 정부 임기 중반부 국정동력 확보 여부가 판가름난다. 윤태곤 더모아 정치분석실장은 “(여당은) 잘하는 것보다 잘못하지 않는 게 더 중요한데, 현재는 (입법 추진 과정 등이) 거칠다. 각종 여론조사에도 나타나듯 경고가 계속 들어오는 것”이라며 “후보를 누구로 내세울지는 부차적인 문제이고 기조를 바꾸는 게 중요하다”고 했다.
앞서 윤석열 전 대통령 취임 한 달여 만에 치러진 2022년 지방선거에서 국민의힘은 17개 광역단체장 가운데 12개(경기·전북·전남·제주·광주 제외)를 확보했다. 민주당은 문재인 정부 출범 이듬해인 2018년 지방선거에서 14개(대구·경북·제주 제외) 광역단체장을 차지했다.
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