팔팔정구입 ‘도심 흉물 세운상가’를 ‘녹지축’으로 개선?···“생태 앞세운 재개발 전략”

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작성자 이길중 작성일25-11-23 15:51 조회0회 댓글0건

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팔팔정구입 [주간경향] “세운지구 변화는 종묘의 역사적·문화재적 가치를 더욱 높이고, 종묘에서 남산까지 이어지는 녹지축을 통해 서울의 숨결을 바꾸는 사업이다.” 서울 종묘 앞의 세운지구 고층 개발이 종묘의 세계문화유산 지위를 위협할 수 있다는 지적이 제기되자 오세훈 서울시장은 지난 11월 18일 서울시의회 정례회에서 ‘녹지축’을 강조하며 이같이 말했다. 세운4구역은 종묘와 인접한 입지 때문에 고층 개발이 종묘 경관을 훼손할 수 있다는 이유로 문화재청 및 관련 위원회가 높이 완화를 심의·권고해 왔던 지역이다. 그러나 지난 10월 30일 서울시가 종묘 쪽 건물 높이는 기존 55m에서 98.7m로, 청계천 쪽은 71.9m에서 141.9m로 완화하는 내용의 재정비촉진계획 변경 고시를 하면서 기존 문화재청 심의로 설정된 높이 제한이 사실상 무력화됐다.
■개발의 명분, 녹지축
오 시장이 고도 완화의 근거 중 하나로 제시한 ‘녹지축’은 북악산에서 종묘와 남산으로 이어지는 축을 녹지로 잇는다는 개념으로 1990년대부터 개발의 명분으로 활용돼왔다. 논문 ‘도시계획에 따른 세운상가의 장소성 변화 연구’(조일동·김병오·송지영, 2024)는 서울시의회록과 공무원 구술 기록 등을 분석해 세운상가 개발에서 ‘녹지축’이 활용돼온 방식을 분석한다. 논문은 녹지축이 “경제적 개발을 포장하는 외적 장치에 불과하다”라며 “서울시는 녹지축을 이야기하면서 개발의 본질적인 목적을 감춘다”라고 지적했다.
1990년대에 세운상가 일대를 두고 제기된 ‘녹지축’은 처음에는 생태적 목적에 가까웠으나 이후 도시 재개발 사업 논리로 전환됐다. 2000년대 이명박·오세훈 시장 재임기에도 종묘·남산 녹지축 조성은 재개발의 근거로 제시됐다. 논문이 인용한 2004년 서울시의회 기록에는 당시 주택국장이 녹지축이 “도심 개발을 유도하기 위한 유인책”이라고 설명한 대목이 나온다. 당시 서울시는 강북 도심을 개발하고 싶었으나 기존 규제 때문에 개발이 쉽지 않았다. 이때 녹지 조성은 규제를 풀어주는 열쇠가 됐다는 분석이다.
2006년 오세훈 시장이 부임하면서 세운상가 남북녹지축 사업은 전면에 등장한다. 이 시기 녹지축은 세운상가 등 기존 건축물을 ‘흉물’로 규정하는 근거로 쓰였다. 오 시장은 세운상가를 “도심을 짓누르는 흉물”이라고 언급하며 철거와 녹지축 조성을 추진해야 한다는 입장을 밝혔다. 2023년 10월 서울시가 발표한 ‘세운재정비촉진계획’ 변경안에도 ‘녹지축’은 주요 개발 논리로 등장한다. 시는 ‘쾌적하고 건강한 녹지 생태 도심’ 등을 목표로 세운상가 일대에 녹지, 업무 인프라, 주거단지를 조성하겠다고 밝혔다. ‘녹지 생태 도심’ 전략은 용적률과 높이 규제를 완화하는 방식으로 추진돼 높게는 1500%까지 용적률 적용이 가능해졌다. 논문은 “얼핏 보면 녹지공원을 조성하는 것처럼 보이지만 방점은 주거·업무·상업 시설에 있다”고 지적하며 생태, 역사 복원, 환경 개선을 앞세우지만 실제 목적은 부동산 개발에 맞춰져 있다는 분석을 제시했다.
■‘녹지축’이 덮어버린 실제 문제들
이에 시민사회에서는 오 시장의 ‘녹지축’ 프레임을 ‘그린 워싱(친환경으로 위장하는 것)’이라고 지적한다. 안근철 청계천을지로보존연대 활동가는 “2021년부터 지금까지 세 차례 유네스코에 종묘 경관 훼손의 심각성을 알리고자 e메일을 보냈다”며 “2023년만 해도 세운4구역 높이(약 70m)는 유지될 것으로 판단했고, 다른 구역들의 고도를 우려했다. 그런데 바로 종묘 앞인 4구역까지 고도를 높여버리니 어처구니없는 상황”이라고 말했다. 그러면서 “녹지축을 조성한다면서 고도를 더 높인 셈인데 녹지랑 생태를 앞세운 교묘한 재개발 전략”이라고 지적했다.
녹지를 앞세운 서울시의 세운재정비촉진계획에는 정작 그 공간에서 일해온 기술 장인과 상인들의 현실은 충분히 반영되지 않았다는 지적도 나온다. 세운상가 일대는 정밀가공과 전자 부품 제조가 이어져 온 산업 생태계를 갖고 있지만, 개발이 진행되면서 이 구조가 흔들리고 있다. 한국토지주택공사(LH)가 재개발 구역 소상공인 이주 대책으로 2023년 상생지식산업센터를 개소했지만, 현장에서는 기존 작업 환경과 맞지 않아 실효성이 낮다는 평가가 나온다. 2년 전 상생지식산업센터에 입주한 조무호 대표는 “이 일대가 다 재개발을 하다 보니 업체들이 문을 닫은 줄 알고 손님들이 찾아오지 않는다. 게다가 높은 임대료, 제조업의 특성이 반영되지 않은 공간 등의 문제로 공실이 많이 발생하고 있다”라고 말했다. 이조차 제대로 운영이 안 되고 있다고 지적도 덧붙였다. 그는 “지금 5구역이 철거되고 있어서 지식산업센터라도 들어오고 싶어하는 사람이 많은데 LH가 계속 비워놓고 있다”라고 설명했다. 현재 총 58호 중 14호가 공실이다. 박은선 리슨투더시티 디렉터는 “지난 8월부터 5구역 철거가 시작됐는데 5구역에 있던 분들이 들어갈 임시작업장이 부족하다”라며 “특히 CNC(수치 제어) 업체는 공간이 커야 하는데 5구역 임시작업장은 다 작다. 주물도 마찬가지다. 상생지식산업센터에 들어가고 싶어하나 못 들어가고 있다”라고 말했다. 그러면서 “재개발로 작업장이 사라지면서 청계천 밖이나 지방으로 옮기거나 폐업하는 사례가 생기고 있다”고 지적했다. LH 관계자는 “기존에 입주 대상이 좁게 설정되다 보니 대상자 중 공실에 입주하겠다는 지원자가 거의 없었다. 연말까지 모집 기준을 확대할 예정”이라고 말했다.
■‘보존 대 개발’이라는 정치적 이분법
오세훈 시장 재임 이후 세운상가 일대 논의는 ‘개발 대 보존’이라는 이분법 속에서 개발 쪽으로 무게가 실리고 있다. 박원순 전 시장 시기의 도시재생은 보존과 재생을 내세웠지만, 임대료 상승과 상업화가 나타나면서 실효성이 제한적이었다. 이런 경험이 누적되면서 도시재생과 개발을 대비시키는 이분법이 정치적으로 굳어졌고, 최근 고도 완화 논란 역시 이 구도 안에서 정치적 쟁점으로 소비되고 있다.
조일동 한국학중앙연구원 교수는 도시재생의 한계를 인정하면서도 그 과정에서 쌓였던 의미 있는 시도가 충분히 이어지지 못한 점을 아쉬워했다. 그는 “그 공간에서 만들어졌던 기술자들의 경험을 남기는 기록 작업 등의 활동은 굉장히 중요했다. 그런 작업이 더 지속되고 강화됐더라면 지금처럼 개발 논리로만 공간을 뜯어 고층 건물을 짓자는 얘기가 이렇게까지 강하게 나오지는 않았을 것”이라고 말했다. 이어 “경복궁 주변에 고도 제한이 있는 이유도 그 제한이 없으면 궁의 의미가 사라지기 때문이다. 원래의 모습을 온전히 지키지 못하더라도 최소한 이를 지었던 사람들이 어떤 시야에서 이 공간을 바라봤는지를 볼 수 있을 때 문화적 의미가 생긴다. 건물 하나만 남겨두고 ‘유산을 지켰다’고 말해서는 안 된다”라고 지적했다.
유통가의 연말 ‘케이크 경쟁’이 시작됐다. 프랜차이즈 카페와 베이커리업체, 특급호텔은 물론 편의점들도 앞다퉈 특별함을 강조한 홀리데이 케이크를 내놓고 있다. 12월은 연중 최대 성수기인 데다, 고물가와 소비심리 위축에도 스몰 럭셔리(작은 사치) 소비 확산으로 수요가 늘면서 출시 시점도 빨라졌다.
18일 유통업계에 따르면, 크리스마스를 한 달여 앞두고 케이크 출시 경쟁이 치열하다. 연말 케이크는 통상 11월 말이나 12월 초 출시됐는데, 올해는 1~2주가량 앞당겨졌다. 업계 관계자는 “연말이면 독특한 콘셉트와 컬래버레이션(협업)을 자랑하는 케이크가 쏟아지고, 인기 제품은 품귀 현상이 빚어진다”며 “출시 시점을 앞당겨 연말 케이크 수요를 선점하려는 것”이라고 말했다.
파리바게뜨는 이번 홀리데이 시즌 대표 케이크로 딸기 폭탄을 콘셉트로 한 ‘베리밤’을 내놨다. 바닐라빈 커스터드 생크림을 화이트 시트 사이에 바르고 케이크 겉면을 딸기로 장식한 했다. 뚜레쥬르도 생크림과 딸기가 듬뿍 올라간 ‘스트로베리 퀸’을 대표 케이크로 내놓는다. 헬로키티 등 산리오 캐릭터즈와 협업한 제품들도 선보인다.
소비자들도 발 빠르게 움직이고 있다. 인터넷 커뮤니티 등에는 홀리데이 케이크 종류와 사전 예약 시 가격 할인 혜택 등과 같은 정보들이 잇따라 올라오고 있다.
최근 화제인 케이크는 서울신라호텔 ‘홀리데이 스페셜 케이크’ 5종이다. 오는 24일부터 순차적으로 출시해 12월31일까지 한시적으로 판매하는 제품들이다. 이 중에서도 트러플 케이크인 ‘더 파이니스트 럭셔리’는 가격이 50만원으로 현재까지 공개된 연말 케이크 중 최고가다. 지난해 신라호텔이 내놓은 케이크 최고가보다 10만원 비싼 금액이다.
호텔신라 관계자는 “미식을 즐기는 트렌드가 디저트까지 확대되고 있다”며 “고객 요구에 맞춰 파티셰와 식음 마케팅 부서 등 전문가들이 약 3개월간 연구해 출시한 제품으로 식재료 희소성도 높였다”고 설명했다.
편의점은 ‘가성비’를 내세우고 있다. GS25는 미니케이크와 홀케이크를 출시한다. 미니케이크는 ‘버터베어’ ‘깜자’ 등 인기 캐릭터와 협업한 120ｇ 크기로 4900원에 판매한다. 한정판 홀케이크는 ‘리얼우유케이크’와 ‘슈크림케이크’로 가격은 각각 1만8800원, 2만8000원이다. 기존 연말 케이크는 2만~3만원이었는데, 불황이 길어지는 만큼 올해는 가격을 더 낮췄다는 것이다. GS25 관계자는 “올해 크리스마스 케이크 기획을 위해 한여름인 지난 7월 말부터 상품 준비에 돌입했다”며 “상품 기획 단계부터 출시까지 4개월가량 소요됐다”고 말했다.
유통업계가 연말 케이크에 공을 들이는 것은 매출과 직결되기 때문이다. 한 업계 관계자는 “12월에는 케이크가 차지하는 매출 비중이 평소의 2~3배 수준으로 오른다”며 “한정판인 경우도 많아 각 브랜드들의 자존심 대결인 데다 가격이 다소 비싸도 소비자들 반응이 나쁘지 않은 것도 사실”이라고 말했다.

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